Tirana is on par with Barcelona and Prague for office rental prices in central areas. The Albanian capital surpasses several European Union cities and remains at the top of the region for high prices. Despite the increase in supply, experts warn of increasing pressure on prices due to the pace of project development and the way local investors manage them, who often prefer to keep premises empty rather than rent them out at lower prices.
Office rental prices in the center of Tirana continued to remain at 30 euros per square meter for the second half of 2025, equaling those of Barcelona and Prague, two consolidated markets in Europe.
According to data published by "Colliers Albania", Tirana ranks not only among the most expensive cities in the region, but also higher than several cities in the European Union.
In Tirana, rental prices exceeded European capitals, such as: Portugal, which records values of 29 euros, or Budapest with prices of 25.5 euros, and Bucharest with average prices of 20 euros per square meter per month.
Office rents are even higher than in regional capitals. In central Belgrade, prices reached 18 euros per square meter in the first half of 2025.
In Zagreb, Croatia, prices are 17.5 and in Sofia, Bulgaria, 16 euros per square meter per month.
Tirana is also among the most expensive cities for rental prices in secondary areas. With an average of 19 euros per square meter per month, the Albanian capital surpasses several cities in the region such as Belgrade (15 euros), Zagreb (13 euros) and Sofia (11 euros).
Tirana leaves behind not only cities in the region, but also several European Union cities such as Porto in Portugal, Bratislava, Riga in Latvia or Ljubljana in Slovenia, where prices range from 15 to 16.5 euros per square meter per month.
Stela Dhami, managing partner of Colliers International for Albania and Kosovo, claims that equating rental prices in the center of Tirana with Barcelona does not necessarily reflect a real balance between demand and supply.
She emphasizes that although a significant increase in office supply is expected in Tirana through new projects and high-rise towers, prices may not decrease, due to specific market behavior.
"Here they would rather keep them empty for months or years than rent them out at a normal, lower price. There is no official financing from banks to pressure owners to rent the premises for what the market can bear," explains Dhami.
According to Stela Dhami from Colliers Albania, despite the fact that rental prices in Tirana have been brought into line with major European cities, the local market does not always meet the expectations of international corporations.
"Demand is increasing, but for maximum prices of 22 to 23 euros per square meter per month, not for price levels of 30 euros per month per square meter. Serious corporations operate with operating budgets approved by their parent centers."
"Not infrequently, our prices seem artificially high to them and they decide that, in the medium term, as long as the market is what it is, the offices will not be moved," says Dhami.
She adds that with the increase in stock and the entry of new buildings into the market, pressure on prices is expected to increase, but this effect will depend on the pace of project development and the way they are managed by local investors, who often prefer to keep premises empty rather than rent them out at lower prices.
Tirana is entering the fourth consecutive year with the most expensive office rents in the Balkans. Even for 2024, average rents in the main business areas reached up to 30 euros per square meter per month, according to a report compiled by Stela Dhami, managing partner of Colliers International for Albania and Kosovo.
This trend was also observed in 2022-2023 and continued last year.
According to the report "Albania Real Estate Market - Overview 2024", by "Colliers Albania", the overall market average reached 19 euros per square meter, up from 18 euros last year.
For the two towers certified according to international sustainability standards, rental prices for 2024 resulted in 15 to 20% higher. These facilities are playing a reference role for the market.
However, the supply of these buildings remains limited, as currently only two buildings are certified according to these standards: “Park Avenue” along the New Boulevard, with “BREEAM Excellent” certification, and “Downtown One”, which has received “LEED Gold” pre-certification.
"Rental prices continue to be higher than the average for the Balkan region, in line with the high pressure from investors to achieve rapid returns from quality investments," emphasizes, among others, Stela Dhami, managing partner of Colliers International for Albania and Kosovo.
Rental prices continued to remain high during 2025. According to data from real estate agencies, office rental prices vary significantly depending on the location and quality of the building.
In well-known tower buildings or business centers, such as: "Arena Center", "Alban Tower", "Downtown One", "Rainbow Center" (formerly Blloku), "MET Building" and "Lion Park", office space is offered for rent at prices ranging from 22 to 30 euros per month per square meter, reflecting high construction standards, but also favorable locations for businesses.
On the other hand, office prices in different areas of Tirana are lower and more affordable, but with noticeable variations within the area itself. In Unaza e Re, rents range from 6 to 8 euros per month per square meter, making it one of the most economical areas for offices.
Në ish-parku i autobusëve, “21 Dhjetori”, çmimet janë më të larta, duke filluar nga 10 deri në 13 euro në muaj për metër katror.
Zona e Rrugës së Kavajës në Qendër paraqet një gamë prej 15 deri në 23 eurosh në muaj për metër katror, ndërsa ish-Blloku dhe sheshi “Willson” janë ndër më të shtrenjtët në zonat jo-kulla, me çmime që luhaten nga 18 deri në 25 euro në muaj për metër katror.
Në zona si-stacioni i trenit, Bulevardi i Ri dhe Tregu Medreseja te zona 5 Maji, çmimet e zyrave nisin nga 8 deri në 10-12 euro për metër katror në muaj.
Jonian Antoni, CEO në agjencinë imobiliare “Century 21 Albania”, pohon se tashmë prej 4-5 vitesh, çmimet e qirave për zyra mbeten të qëndrueshme. Sipas tij, çmimet mesatare të qirave për ambiente zyrash në ndërtime jo kulla variojnë nga 8 deri në 15 euro për metër katror në muaj.
Ndërsa çmimet mesatare për qiratë e zyrave në ndërtime kulla apo qendra biznesi variojnë nga 22 deri në 30 euro për metër katror në muaj.
Vendasit dominojnë tregun
Ashtu si në vitin paraardhës, kërkesa e biznesit për zyra me qira vijoi të mbetet e qëndrueshme edhe gjatë këtij viti, sipas Jonian Antoni nga “Century 21 Albania”.
“Në tërësi, kërkesa për zyra ka mbetur e qëndrueshme, pa shënuar ndonjë rritje apo rënie të dukshme krahasuar me vitet e mëparshme. Kjo tregon për një stabilitet në tregun e qirave për zyra.
Dominanca në këtë treg u takon bizneseve vendase, të cilat përbëjnë pjesën më të madhe të kërkesës për hapësira zyrash. Pas tyre vijnë kompanitë e huaja, kryesisht për hapjen e zyrave përfaqësuese apo qendra operacionale në Shqipëri.
Interesant është fakti se muajt shtator dhe tetor regjistrojnë nivelin më të lartë të kërkesës për zyra gjatë gjithë vitit, një prirje që përsëritet nga viti në vit dhe mund të lidhet me rifillimin e aktivitetit të plotë ekonomik pas verës dhe planifikimet e reja të bizneseve për fundvitin”.
Sipas analizës së agjencisë ndërkombëtare për pasuritë e paluajtshme “Colliers” në 2024, në Tiranë mbetën shumë më pak zyra bosh sesa në 2023. Sipas “Colliers”, numri i zyrave të lira ra nga 21.5% në 12.5%.
Drejtoresha e “Colliers Albania”, Stela Dhami, shpjegon se rënia e zyrave bosh lidhet edhe me faktin që shumë ndërtesa të reja, të nisura në ndërtim më parë, si “Alban Tower”, “Met Building” dhe “Downtown One” kanë përfunduar ose janë shumë pranë përfundimit.
“Meqë këto ndërtesa kanë hyrë në përdorim në vitin 2024, shumë kompani të reja, por edhe kompani ekzistuese që janë zhvendosur i kanë zënë këto hapësira.
Kjo ka ndikuar drejtpërdrejt në uljen e ndjeshme të normës së vakancës në treg”.
Në analizën e “Colliers” gjithashtu theksohet se tregu po ofron gjithnjë e më shumë hapësira të mëdha dhe fleksibël të Klasit A, që përmbushin standarde ndërkombëtare duke tërhequr si qiramarrës vendas ashtu edhe ndërkombëtarë.
“Një tendencë e dukshme është largimi nga zyrat e përshtatura (konvertuara) drejt ndërtesave cilësore të ndërtuara posaçërisht për zyra.
Banka dhe institucionet financiare po qëndrojnë si nxitësit më të fortë të kërkesës për hapësira premium”, nënvizon zonja Dhami në analizën për ecurinë e tregut të zyrave.
Biznesi IT kryeson kërkesën për zyra
Tregu i zyrave në Shqipëri po përjeton një ndryshim të dukshëm të strukturës së kërkesës, me sektorin e teknologjisë së informacionit (IT) që po fiton gjithnjë e më shumë terren, duke lënë pas dominimin historik të qendrave të thirrjeve.
“Gjatë periudhës 2017–2022, kërkesat për hapësira zyrash dominoheshin nga qendrat e thirrjeve (call center). Fatkeqësisht, kjo kategori nuk është më aq dominuese, në tre vitet e fundit ka pasur rënie të ndjeshme të kërkesave në këtë segment.
Aktualisht, nuk mund të flasim për një kategori që dominon në mënyrë absolute, por nëse do të veçoja një trend të ri në rritje, do të ishte ai i zyrave për shërbime IT.
Kompanitë shqiptare dhe të huaja po zgjedhin të hapin selitë e tyre në Shqipëri, falë kostos së ulët të fuqisë punëtore në këtë sektor.
Këto kompani ofrojnë shërbime IT për tregje ndërkombëtare, duke e kthyer këtë kategori në një nga më premtueset për të ardhmen”, thekson Jonian Antoni.
Si po ndikon ekonomia informale te çmimet e qirave të zyrave
Në Shqipëri, gjatë vitit 2023 operuan 1,454 ndërmarrje me mbi 50 të punësuar, një numër që shënoi rënie me 2% krahasuar me vitin paraardhës. Pjesa më e madhe e këtyre ndërmarrjeve janë të përqendruara në sektorin e industrisë përpunuese, duke përbërë 30% të totalit.
Numri i bizneseve në sektorin e shërbimeve, transportit dhe telekomunikacionit me mbi 50 punonjës është rreth 350.
Megjithëse numri i bizneseve vendase me mbi 50 punonjës mbetet i ulët, agjentët imobiliarë pohojnë se çmimet e qirave për zyra pritet të mbeten të larta.
Përveç rritjes së materialeve të ndërtimit dhe kërkesës së bizneseve për ambiente zyrash bashkëkohore, përdorimi i parasë informale dhe skemave të kleringut në sektorin e ndërtimit, mbetën faktorë, sipas tyre, që po ndikojnë te rritja artificiale e çmimeve.
Stela Dhami, partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën, fillimisht sqaron se çmimet janë shpesh artificialisht të larta, sepse në momentin kur bëhen marrëveshjet, ato ndryshojnë dhe shiten më lirë nga sa deklarohen fillimisht.
Sipas zonjës Dhami, fenomene të tjera si kleringu dhe ekonomia gri gjithashtu, nuk e ndihmojnë tregun, në qarkullimin e stokut, pasi ajo që mbetet në fund, shitet me çmime më të larta.
“Ekonomia gri dhe e zezë është bërë pjesë e ndërtimit dhe blerjeve. Kjo ndikon negativisht në funksionimin e tregut të pasurive të paluajtshme.
Qiratë nuk funksionojnë me klering, por mbeten të larta për disa arsye: ndërtuesit kanë kosto të larta ndërtimi, nuk kanë financim nga bankat që t’i detyrojë të japin me qira sa më shpejt dhe presin klientët që paguajnë çmimin që ata kërkojnë”.
Zonja Dhami gjithashtu thekson se një nga sfidat më të mëdha në tregun imobiliar mbetet administrimi i godinave.
“Building management remains one of the most difficult issues for me to address, mainly due to the lack of a structured and serious offer from companies that provide genuine management services.
Added to this challenge is the difficulty encountered in the process of collecting financial obligations from users, a problem still present in Albania.
However, I hope that the recently adopted legal changes will facilitate this process, making the obligations more enforceable and easier to collect from consumers.
It is worth noting that in new buildings, whether residential or commercial, there should be closer cooperation between residents or tenants and the administration, to ensure full transparency in budget management and maintenance expenses." /Monitor
informality
"The gray and black economy has become part of construction and purchases. This negatively affects the functioning of the real estate market. Rents do not work with clearing, but remain high for several reasons: builders have high construction costs, they do not have financing from banks to force them to rent as soon as possible, and they expect customers to pay the price they ask for."
