This year, apartment prices have continued to rise in coastal areas, with prices in Ksamil reaching levels similar to those in Tirana's towers. Builders and real estate agents say the price hike has been driven by high demand from foreign buyers and the diaspora, who account for 50% of purchases. But the increase in real estate supply in the South is mainly focused on resort development, which, according to the Builders' Association, is also driving up prices in surrounding areas.
The sale prices for apartments in some coastal areas have reached the same levels as the prices of towers in Tirana. In new projects being developed, especially in some coastal areas in the South, according to real estate agents, apartments are being offered at the same prices as those of towers in Tirana.
Real estate agent Viola Shehaj-Malaj claims that the resort being developed in “Gjiri i Manastirit” in Ksamil offers apartments with prices ranging from 5,000 to 6,000 euros/m². In Palasa, in the new “Green Coast 2” project, according to her, sales prices range from 3,500 to 4,000 euros/m².
After Ksamil, high sales prices of over 3,000 euros are also being offered for new construction in Vlora, especially along the coastline starting from the "Cold Water" area to Radhima.
"In the new residences being built within the 'Vlora Marina' project, apartment sales prices start at 4,500 euros/m². Their construction is expected to be completed within 2027, but the project also foresees the construction of a 'Marriott' brand hotel, which is expected to be completed in 2032," emphasizes the real estate market agent.
In the property market in the premium areas of the South, real estate agents expect another price increase. With the start of work on three new towers, each with 22, 27 and 37 floors respectively in the Lungomare area of Vlora, prices are expected to exceed 4,500 euros/m².
For the president of the Builders Association of Albania, Mr. Erjon Harizi, the equalization of prices of the premium areas of the Riviera with similar areas in Tirana is being affected by limited supply and increasing demand from foreigners.
"In coastal areas, especially in the South of the country, prices have continued to increase this year. In some premium areas, such as Ksamili, Palasa, Dhërmiu or areas of the Southern Riviera, prices have reached levels similar to those in the most sought-after areas of Tirana."
This trend has been driven by several key factors. First, demand for coastal properties has increased significantly, not only from domestic buyers, but also from foreigners, Albanian emigrants and investors who see the Albanian coast as a market with still high growth potential. Second, construction costs have increased significantly in recent years, due to the increasing cost of construction materials, labor, transportation, energy and financial costs.
On the other hand, supply remains limited in certain areas, especially in premium segments where land for construction is limited and urban requirements are higher. When you have a growing demand and a limited supply, it is natural that prices continue to increase.
This model of development of the real estate market in the South, according to the president of the Builders' Association, is also affecting the increase in property prices in surrounding areas.
"These projects bring about a complete transformation of the area where they are developed. They increase the quality of infrastructure, improve access, add services, increase security and create a different perception of the destination. As a result, not only the value of the properties within the project increases, but also that of the entire surrounding area."
In international markets, it is a well-known practice: whenever an area starts to attract well-known hotel brands, marinas or strategic investments, real estate prices increase significantly. This is gradually happening in Albania as well”, underlines Mr. Harizi.
On the other hand, he warns that the increase in sales prices in coastal areas will continue.
"However, it is important to note that, although they have increased, prices on the Albanian coast continue to be lower compared to many countries in the region such as Montenegro, Croatia or Greece, especially in the premium beachfront property segment.
For this reason, I believe that the potential for growth still exists and this trend is very likely to continue in the coming years."
According to data from the Bank of Albania, foreign investments in real estate in Albania reached a record value of 561 million euros in 2025, accounting for over 34% of total Foreign Direct Investment. The last quarter of 2025 marked the highest level with 158 million euros, 43% more than a year earlier.
Rising prices have made property an attractive investment option, especially in coastal areas. At the end of 2025, the stock of foreign investment in real estate reached 2.63 billion euros, up 29% compared to the previous year. The last decade has seen an almost 17-fold increase in stock, driven by new inflows, exchange rates and price increases.
Stela Dhami, executive manager of the real estate agency "Colliers International Albania", says that although real estate prices in tourist resorts on the coast have reached up to 6,000 euros/m2, they remain lower than in places like Budva.
According to Ms. Dhami, the sector offers investment potential, but carries risks due to ownership issues and the fact that the country is not part of the European Union.
"Albania has seen a significant increase in real estate prices in the country, especially in Tirana and the coastal cities of Durrës, Vlora and Saranda, which have absorbed most of the tourist flow. Prices in tourist resorts, where units are sold as part of a tourist complex, have reached prices at levels of 5,000-6,000 euros/m².
Again, these prices remain below the level of prices in tourist cities such as Budva or Tivat, which have attracted fully developed projects, including components such as marinas, hotels, apartment hotels, recreational and sports spaces.
In these complexes, prices have reached up to 15,000 euros/m². We are in a golden time to invest, including all the risk that comes from investing in a non-EU country, with problems with land ownership and not always consistent construction quality.
Lalez Bay, an alternative destination
Following the general trend of the real estate market in coastal areas, Lalëzit Bay is also experiencing a gradual increase in property prices, influenced not only by growing demand, but also by the new construction development model.
The increasing presence of premium projects and luxury residences is transforming the market structure, setting new standards and influencing the increase in property values throughout the area. In this context, real estate agents emphasize that Lalëzit Bay is following the same development trajectory as the Riviera, where elite investments serve as the main engine for price increases.
"After prices in the South exceeded 4,000 - 5,000 euros/m², many investors turned to Lalëzit Bay, as an opportunity for luxury at a more competitive price and with the great advantage of proximity to Rinas Airport and Tirana. The pine forest offers a climate and clean air that is much preferred by families with children and the elderly, while the sandy beach is more comfortable for walking and sports than rocky beaches.
Currently in Lalëzi Bay, the price per square meter starts from 1,500 - 1,700 euros/m². These values are found mainly in constructions that are being made on the second line, behind the main residences, or in projects that are still in the initial phase of works. While in luxury and well-known residences such as: “Vala Mar”, “San Pietro” or “Porto Lalëzi”, the maximum prices range from 2,500 to 3,500 euros/m², especially for those apartments that have direct sea views.
We can't say that there is a big jump in prices compared to last year; it is more a kind of expectation of owners to maintain the same growth rate as in previous years.
The main category of buyers remains the diaspora, although some of them are also looking with interest at projects in Rana e Hedhur, due to its proximity to Kosovo.
Gjiri i Lalëzit ofron infrastrukturë të rregullt, gjelbërim të mbrojtur dhe siguri, gjë që qytetet nuk e ofrojnë dot, ndaj blerësit e shtresës së lartë janë të gatshëm të paguajnë për këtë privatësi.
Projekti i marinës së jahteve “Porto Lalëzi” është një katalizator i fuqishëm, pasi në mbarë botën pronat pranë marinave kanë vlerë shumë më të lartë. Rritja e çmimit të lëndëve të para dhe mungesa e krahut të punës ka rritur koston e ndërtimit, gjë që reflektohet drejtpërdrejt te çmimi final i shitjes.
Blerja këtu shihet gjithnjë e më shumë si biznes, pasi gjatë sezonit korrik-gusht, qiratë për apartamentet 1+1 shkojnë 100 – 150 euro/natë, ndërsa për vilat 400 – 600 euro/natë”, pohon Klajdi Memajdini nga agjencia imobiliare “Devinf” .
Si kanë ndryshuar çmimet nga Lungomare, Radhimë dhe Sarandë
Në vijën e parë të ndërtimit të zonës Lungomare, çmimet kanë arritur deri në 3,500 euro/m², ndërsa në vijën e dytë variojnë nga 2,000 deri në 2,500 euro/m².
Rritje çmimesh është shënuar edhe në zonën e Radhimës, ku apartamentet variojnë nga 2,500 deri në 3,200 euro/m², me rritje rreth 6% krahasuar me vitin e kaluar.
Shtrenjtim ka pasur edhe në Orikum. Agjentët e shitjes së pronave të paluajtshme pohojnë se çmimet luhaten nga 1,400 deri në 1,600 euro/m². Krahasuar me vjet, çmimet janë shtrenjtuar rreth 6%.
Agjentja imobiliare Viola Shehaj-Malaj thotë se shtrenjtimi i çmimeve është ndikuar nga shtimi i kërkesës së të huajve. Një faktor që ka nxitur rritjen e kërkesës sipas saj është edhe ndërtimi i Aeroportit të Vlorës.
“Vlora është në bumin e kërkesës për pasuri të paluajtshme, që kryesohet nga shtetas të huaj, përfshirë kategorinë që po blen për qëllime investime dhënia me qira ditore, por edhe shtetas të huaj që po blejnë për qëndrime afatgjatë.
Të huajt nga Ukraina, polakë, shqiptarë të Kosovës, shtetas amerikanë po shfaqin shumë interes për blerje apartamentesh. Dhe nuk janë vetëm pensionistët, por shtetas të huaj të moshës nga 30 – 45 deri në 50 vjeç. Shumë prej tyre punojnë në distancë dhe zgjedhin të jetojnë në Vlorë për shkak të kostos më të ulët të jetesës krahasuar me vendbanimet e tyre. Për rrjedhojë e shohin të leverdishme blerjen e një prone me qëllim banimi.
Buxhetet për blerje prej të huajve variojnë nga 300 mijë deri në 450 mijë euro”.
Eron Çumani, drejtuesi i agjencisë imobiliare “Saranda Property”, në Sarandë, shprehet se çmimet e apartamenteve nuk kanë pësuar ndryshime krahasuar me vitin e kaluar. Ato variojnë nga 1,500 deri në 3,500 euro/m².
“Megjithëse është vënë re një rënie e lehtë e kërkesës, blerjet vijojnë, pasi tregu mbetet aktiv nga çmimet që ende mbeten konkurruese krahasuar me shtetet e rajonit. Megjithatë, çmimet mbeten të papërballueshme për shumicën e vendasve, duke e bërë të vështirë sigurimin e një banese. Aktualisht, kërkesa për prona dominohet nga shtetas të huaj me buxhet që varion nga 120 mijë deri në 150 mijë euro”.
Shtrenjtohen çmimet e apartamenteve edhe në Golem dhe Qerret
Rritje të çmimeve sivjet ka pasur edhe për pronat në Durrës, Golem dhe Qerret.
Në Golem, te ndërtimet e reja sipas agjentëve imobiliarë, çmimet mesatare të shitjes variojnë nga 1,100 -1,200 deri në 1,500 euro/m2. Rezidencat e reja të banimit po zhvillohen pas vijës së parë të ndërtimit, me largësi 300 deri 500 metra nga deti. Krahasuar me vjet çmimet janë rritur 8 deri në 15%.
Në vijën e parë në Golem, agjentët imobiliarë pohojnë se nuk ka ndërtime të reja, pra oferta vijon të mbetet e ulët, dhe kërkesa e lartë, që ka sjellë rritje të çmimeve. Këtë vit çmimet variojnë nga 2,000-2,200 deri 2,500 euro/m². Krahasuar me vjet për vijën e parë çmimet janë rritur 10 deri 25%.
Por çmimet e apartamenteve në ndërtimet e reja në Golem pritet të shtrenjtohen më tej. Në Golem (afër zonës të njohur si Vjena, pranë stacionit të trenit), një ndër zonat e vetme me pisha pritet të ndërtohet një kompleks i ri rezidencial banimi që do të përfshijë edhe ndërtimin e një hoteli me markë ndërkombëtare dhe e organizuar me pishinë.
Sipas agjentëve të shitjeve të pasurive të paluajtshme, çmimet në këtë rezidencë të re do të nisin nga 2,000 euro/m2.
Në zonën e Plazhit në Durrës, çmimet e apartamenteve luhaten nga 1,200 deri në 1,700 euro/m² nga 1,000 deri 1,300 që ishin vjet. Rritja e çmimeve është deri 21%. Afër zonës së Portit në Durrës (konkretisht pranë Drejtorisë Rajonale të Tatimeve) çmimet e apartamenteve të shitjes kanë arritur mbi 2,500 euro/m².
Ndërsa në “Durrës Yachts Marina” çmimet maksimale të apartamenteve janë mbi 3,000 euro/m2.
Në nivele të larta, çmimet e shitjes të apartamenteve mbeten edhe pranë zonës së Shkëmbit të Kavajës, në vlera nga 1,200-,1900 deri në 2,000 euro/m².
Në Qerret çmimet e apartamenteve në rezidencat e reja që po ndërtohen pas kompleksit të vilave sipas agjentëve të tregut të pasurive të paluajtshme, mesatarisht çmimet variojnë nga 1,100-1,200 deri 1,500 euro për metër katror. Për prona të veçanta për shkak të pozicionit në afërsi me detin çmimet shkojnë nga 1,700 euro deri 2,000 euro/m². Krahasuar me vjet çmimet janë rritur nga 21 deri 43%.
Ashtu si edhe në Golem, edhe për Qerretin shtrenjtim të çmimeve ka pasur edhe për apartamentet në vijën e parë të ndërtimit.
Për shkak të mungesës së ofertës nga 2,000 euro/m2 që ishin çmimet vjet, aktualisht po shiten me çmime nga 2,200 deri 2,500 euro/m2. Rritja është 10 deri 25%.
Edhe në Qerret çmimet e apartamenteve në pronat e reja do të shënojnë rritje. Një projekt i ri me ndërtimin e 2 kullave, përkatësisht me 22 dhe 25 kate do të ndërtohen në zonën e njohur si porti i Qerretit. Për këto ndërtime apartamentet për shitje, pritet të dalin me çmime nga 1,700 -deri 2,500 euro/m².
Agjentët imobiliarë pohojnë se pavarësisht tendencës rritëse të çmimeve kërkesa vijon të jetë e lartë, si në Golem dhe Qeret.
Veçanërisht në Qerret kërkesa dominohet nga shtetas të huaj, si: polakë, çekë, e ndjekur nga shqiptarë të Diasporës, nga Kosova dhe Maqedonia e Veriut.
Vilat arrijnë deri në 3 milion euro
Në zonat bregdetare, tendenca e çmimeve të shitjes së vilave është në rritje. Klajdi Memajdini, nga agjencia imobiliare “Devinf” thotë se çmimet e vilave në Gjirin e Lalëzit për vila individuale arrijnë deri në 1,5 milionë euro. Çmimet e vilave elitare kanë arritur deri në 3 milionë euro.
“Vilat mbeten produkti më i kërkuar për këtë zonë dhe çmimet e shitjes ndahen sipas tipologjisë: vila të bashkëngjitura 600,000 – 850,000 euro, vila individuale 900,000 – 1,200,000 euro dhe vila elitare në vijën e parë 1,500,000 – 3,000,000 euro”.
Vitin e kaluar, në Gjirin e Lalëzit, çmimet për vilat me sipërfaqe të vogla nisnin nga 500,000 euro dhe arritën deri në vlerën e 2 milionë eurove për vilat me sipërfaqe të mëdha dhe vendndodhje në vijën e parë.
Referuar të dhënave nga tregu i rishitjes, agjentët e pasurive të patundshme thanë se në Jug, çmimet e vilave arrijnë mbi 3 milionë euro.
50% e blerjeve në bregdet kryesohet nga të huajt, drejtohen tek investimi
Në bregdet, kërkesa për blerje vijon të kryesohet nga të huajt.
Jonian Antoni, administratori i agjencisë imobiliare “Century 21 Albania”, tha se 50% e blerjeve në zonat bregdetare vijojnë të bëhen nga të huajt. “Nga studimi ynë, 50% të blerësve janë të huaj. Blerjet kryesore janë nga shtetas nga Kosova, Çekia, Maqedonia e Veriut, Polonia, Hungaria, Sllovakia. Kryesisht shtete që nuk kanë dalje në det, ose më saktë akses në Detin Mesdhe”.
Edhe agjenti imobiliar, Erin Reka, shton se gjysma e kërkesës për zonat e bregdetit të Durrësit dhe të Qerretit po vjen nga shtetas të huaj.
Eron Çumanit, nga “Saranda Property”, thotë se blerësit kryesorë të pronave në këtë qytet mbeten të huajt. “Shtetasit polakë dhe italianë janë larguar nga kryesimi i listës si blerës potencialë. Kërkesa sipas shteteve është gjithëpërfshirëse, nga pak prej të gjitha kombësive”.
Rritja nga viti në vit e kërkesës nga të huajt konfirmohet edhe nga Ermira Brozi, drejtoresha e shitjeve të “Concord Investment”.
“Kërkesa nga blerësit e huaj është në rritje të vazhdueshme nga viti në vit, veçanërisht nga tregje si Norvegjia, Polonia, Çekia, dhe në një masë më të moderuar nga Italia dhe Gjermania. Megjithatë, aktualisht kërkesa kryesohet ende nga diaspora shqiptare, nga vende si Gjermania, Zvicra, Anglia, SHBA dhe Franca.
Për të pasur një rritje më të ndjeshme dhe të qëndrueshme të blerësve të huaj, janë dy elemente kyçe: Siguria juridike e pronës, ku investitorët kërkojnë certifikatë pronësie të qartë dhe garanci institucionale, jo vetëm nga zhvilluesi; Kthimi i investimit (ROI), i cili duhet të jetë i strukturuar dhe i komunikuar qartë.
Shqipëria ofron potencial të lartë në këtë drejtim, por kërkon një qasje më të fortë në komunikim dhe Media e marrëdhënie me publikun ndërkombëtare, veçanërisht për të rritur perceptimin e sigurisë dhe besimit tek investitorët e huaj”, nënvizon ajo.
Tregu i pasurive të paluajtshme në bregdet, të huajt drejtohen tek investimi
The real estate market in Albania is shifting towards a more investment-oriented approach, with foreign buyers aiming for capital return and minimizing risk. According to Ermira Brozi, sales director at Concord Investment, the market has moved from the traditional “second home” concept towards more rational decision-making.
“Buyers today are more focused on return on investment and minimizing risk. Investments in coastal villas offer higher return potential compared to properties in urban areas, where demand for apartments prevails. This is related to the increasing demand for premium products and lifestyle experiences, especially from the international market.”
However, although interest in villas is high, Ms. Brozi underlines that most transactions are carried out with apartments, mainly due to the more affordable budgets of some investors. “This trend shows that Albania is becoming an attractive destination for foreign investors, who are looking not only for luxury property, but also for a safe way to increase their capital,” she emphasizes.
In Saranda, according to real estate agent Eron Çumani, one of the main reasons why foreign citizens are buying property is directly related to the potential for income from daily rentals. "From the questionnaires we have developed with clients, it turns out that a good part of them have these funds as surplus from the sale or management of second properties in their countries, but are unsure about investing them there, due to depreciation and high taxes.
"As a result, these investors are looking for more stable markets where they can preserve and grow their capital. One of the main reasons remains the return on investment through daily rentals, for which the demand in Saranda is high, especially during the tourist season," he emphasizes./monitor
