Kërkesa për apartamente në Tiranë vijon të jetë në rënie për objektet e reja afër qendrës, sipas ndërtuesve. Për disa nga aktorët, tregu është mbingopur. Transaksionet e pasurive të paluajtshme shënuan rritjen më të ulët në dy vitet e fundit, të ndikuara dhe nga stepja për shkak të SPAK. Në kontrast me kërkesën që po frenohet, oferta do të vijojë rritjen.
Pas dy vitesh rritjeje, kërkesa për blerje apartamentesh në kryeqytet po shfaq tendenca frenimi. Ndërtuesit në Tiranë pohojnë se prej 2-3 muajsh, kërkesa është shumë më e ulët se ajo e fillimvitit.
Trendi është konstatuar për objektet e reja rezidenciale që po ndërtohen pranë qendrës.
Kërkesa nisi tkurrjen që nga vjeshta e vitit të kaluar. Pavarësisht ecurisë së saj, tendenca e çmimeve është në rritje krahasuar me vitin e kaluar.
Edhe sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë në muajin maj, Treguesi i Besimit në Ndërtim (TBN)sektori i ndërtimit nuk është optimist për të katërtin muaj radhazi. Madje në prill – qershor, balanca është kthyer në negative, që do të thotë se pesimizmi mbizotëron mbi optimizmin.
Sipas Bankës, Treguesi i Besimit në Ndërtim (TBN) ra me 2 pikë përqindje në qershor, duke zbritur në -3.14.
Aktualisht kërkesa është në rënie krahasuar me vjet, sipas Ylli Sulës, drejtuesit të indeksit “Key Data” për tregun e pasurive të paluajtshme.
“Në dy vitet e mëparshme, ritmet e kërkesës ishin të pazakonta nga trendi normal i viteve të kaluara. Tashmë ka një ngopje të tregut, pasi nuk mbahej ritmi i mëparshëm për një periudhë të gjatë”, pohon ai.
Rritja e aktivitetit të pasurive të paluajtshme është ngadalësuar ndjeshëm në tremujorin e parë të këtij viti, sipas të dhënave të fundit nga INSTAT për Prodhimin e Brendshëm Bruto.
Transaksionet e shitblerjeve në vend arritën në 36 miliardë lekë, ose gati 360 milionë euro në periudhën janar-mars. Ndonëse në vlerë ky është një rekord i ri, ritmet e rritjes janë më të ulëtat që nga mesi i vitit 2011, përpara se tregu të niste zgjerimin e fortë dyshifror.
Të dhënat e INSTAT bëjnë të ditur se aktiviteti i pasurive të paluajtshme u rrit me 5.9% me bazë vjetore në tremujorin e parë të këtij viti. Ritmet e rritjes janë përgjysmuar në krahasim me 2023, kur kulmuan në 11.3%, niveli më i lartë në të paktën një dekadë.
Ndryshe nga aktiviteti i pasurive të paluajtshme, sektori i ndërtimit ka vijuar rritjen e fortë, duke sinjalizuar për herë të parë në këto dy vitet e fundit për një mospërputhje të kërkesës me ofertën. Ndërtimi u rrit me 14% në janar-mars 2024, nga 9.8% që ishte zgjerimi vitin e kaluar.
Tendenca rënëse e blerjeve të apartamenteve shfaqet edhe te të dhënat e Agjencisë së Kadastrës Shtetërore, ku numri i transaksioneve të shitblerjes së pasurive të paluajtshme në Tiranë për vitin 2023 ra me 21% krahasuar me vitin paraardhës.
Sipas përfaqësueses së agjencisë imobiliare “Remax”, Juliana Nela, duhet të merret parasysh se transaksionet e shitblerjes nuk japin një panoramë të qartë të shitblerjeve, pasi një pjesë e konsiderueshme e transaksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme kryhen edhe nëpërmjet kontratave të porosisë.
Kjo ndodh në rastet kur pronat blihen përpara përfundimit ose përpara regjistrimit të tyre në Kadastër, ndërsa kontrata e shitblerjes lidhet në një moment të dytë, pas regjistrimit të pronës. Por duke pasur parasysh volumin e konsiderueshëm të ndërtimeve të reja në vitet e fundit, mund të arrihet në përfundimin se edhe shitjet me kontratë porosie zënë një pjesë të rëndësishme.
Për 3-mujorin e parë të 2024-s, sipas të dhënave të INSTAT, sipërfaqja e lejeve të reja të dhëna për ndërtime për banim është 252 mijë/m². Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të mëparshëm, sipërfaqja e lejeve të reja të dhëna për ndërtimet rezidenciale është rritur rreth 7%.
Ndërsa sipërfaqja e lejeve të reja për ndërtesa në 3-mujorin e parë të 2024 është ulur me 14% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit paraardhës.
A ka arritur maturimi?
Por a ka arritur sektori i ndërtimit maturimin, pas dy vitesh të rritjes së vazhdueshme të kërkesës?
Disa nga ndërtuesit në Tiranë, të cilët janë duke zhvilluar projekte me ndërtime të reja rezidenciale pohojnë se tregu ka arritur maturimin dhe është në një periudhë fjetje. Pas kësaj periudhe, ky sektor pritet të hyjë në një fazë rënieje, duke reflektuar ngopjen e tregut, duke orientuar sipërmarrësit e vjetër të ndërtimit drejt sektorëve të tjerë.
Të tjerë mendojnë se tregu ka ende hapësira.
Ndërtuesi Avenir Kika, njëkohësisht edhe kryetari i degës së Tiranës të Shoqatës së Ndërtuesve së Shqipërisë, tha se rënia e transaksioneve në ndërtim është ndikuar nga pritshmëritë mbi 6 muaj të shumicës së blerësve për miratimin e ligjit të rivlerësimit, që pritet të ulë tatimin nga 15% në 3%.
“Personalisht nuk do të flisja për maturim, para miratimit të ligjit të rivlerësimit. Rezultatet do të duken një vit pas miratimit të këtij ligji. Sapo ligji të miratohet, transaksionet do të rriten”, pohon ai.
Edhe për agjentët e shitblerjes së pasurive të paluajtshme, me njohuri të thelluara për sektorin, nuk mund të flitet ende për maturim, pasi pritet që sipas tyre kërkesa të zgjohet gjatë periudhës së verës.
“Në dukje ka një mbingopje të tregut. Por ende nuk mund të parashikohet ecuria e kërkesës gjatë muajve të verës, pasi pritet zgjimi i faktorëve turistikë që do të kanalizohen te kërkesa.
Promovimet e Shqipërisë në turizëm dhe rritja e numrit të turistëve të huaj do të shtojnë fluksin e kërkesës për apartamente në vend”, tha Juliana Nela nga agjencia imobiliare “Remax”.
Pse kërkesa për blerje po ndjek trend rënës?
Për njohësit e sektorit dhe ndërtuesit, një nga arsyet e frenimit të kërkesës lidhet me stepjen e blerësve informalë për shkak të sekuestrimeve dhe konfiskimeve të pasurive nga Struktura e Posaçme Kundër Korrupsionit dhe Krimit të Organizuar (SPAK) pas hetimeve të ndërmarra kundrejt figurave të fushës politike, por edhe të sipërmarrjes, çka po jep ndikime në tregun e shitblerjes së pasurive të paluajtshme.
Vlera e pasurive të sekuestruara dhe konfiskuara së bashku, nga vlerësimi i kryer në vitin 2023, sipas të dhënave të raportit të SPAK llogaritet në vlerën 41 milionë euro, nga të cilat, 54% e zënë pasuritë e konfiskuara në vlerën 22,5 milionë euro (440 milionë lekë + 18 milionë euro) dhe 46% e zënë pasuritë e sekuestruara në vlerën 1,9 miliardë lekë (19 milionë euro).
Blerjet e pasurive të paluajtshme nga paratë informale (aktivitetet e paligjshme, korrupsioni etj.) vlerësohet se kanë qenë një nga burimet kryesore që kanë furnizuar tregun e pasurive të paluajtshme në vite.
“Investimet në pasuri të paluajtshme mbeten ende ndër format më të parapëlqyera të pastrimit të parave, kryesisht në apartamente, ndërtesa, truall, pemishte, njësi shërbimi etj., qoftë në qytetin e Tiranës, por dhe në zonat turistike bregdetare (Vlorë, Durrës dhe Lezhë)”, thuhet në raportin vjetor 2023 të SPAK.
Ylli Sula pohon se duke analizuar tendencën rritëse të dhënies së lejeve të ndërtimit për ndërtime rezidenciale në një kohë kur kostot e ndërtimit janë shtuar dhe kërkesa për blerje është ulur kupton se sektori i ndërtimit furnizohet nga ngurtësimi i parasë informale.
Për agjentët e tregut të shitblerjes së pronave, arsyeja kryesore e tkurrjes së kërkesës në kryeqytet mbeten çmimet e larta të pronave në qendër, të papërballueshme për qëllime strehimi nga familjarët. Në anën tjetër, kërkesa vijon të rritet në periferi.
Dritan Leka, nga agjencia e pasurive të paluajtshme “CPM”, tha se kërkesa për apartamente në Tiranë gjithmonë ka qenë konstante, ndërsa për ndërtimet në qendër, finalizimet për kontrata blerjesh janë në tkurrje.
“Kjo ka ardhur për shkak të çmimeve të larta të apartamenteve të banimit në zonat afër qendrës. Në qendër nuk mund të gjesh apartamente me çmime shitjeje nën 2,000 euro/m².
Niveli i lartë i çmimeve e bën të pamundur për shumë individë të blejnë apartamente për qëllim strehimi në këto zona”.
Por për shkak të çmimeve më të ulëta sesa qendra e Tiranës, kërkesa vijon të mbetet e rritur në zonat periferike. “Në periferi është rritur kërkesa, pasi gjenden apartamente me çmime deri në 1,500 euro/m².
Në Paskuqan, një prej zonave periferike që po zhvillohet së tepërmi dy vitet e fundit, kërkesa për blerje vijon të jetë e lartë”, thotë z. Leka.
Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë, sipas agjentëve real estate, po vijon rënien e kërkesës që nisi që në vjeshtën e vitit të kaluar, e ndikuar nga shtrenjtimi i çmimeve. Ata parashikuan se tendenca e zhvendosjes së kërkesës drejt periferisë do të vijojë gjatë, për shkak të çmimeve më të ulëta të shitjes në krahasim me zonat afër qendrës.
Drejtuesi i agjencisë imobiliare “Future Home”, Fatjon Hysenbelliu, pohoi më herët se rënia e kërkesës ka nisur nga qendra për prona me çmim mbi 1,500 euro/m². Ky trend u pa edhe për banesat e tjera në zonat afër qendrës.
Në të kundërt, kërkesa për banesa rezidenciale në godinat e ndërtuara 2-3 vitet e fundit dhe në ndërtimet e sapopërfunduara në zonat jashtë Unazës së Vogël në Tiranë mbeti e njëjtë me vitin paraardhës.
“Trendi i rritjes së çmimeve të pronave, të papërballueshme nga masa e gjerë e popullsisë, si dhe rritja e kërkesës për blerje në zonat bregdetare të Jugut, janë disa nga arsyet që po ndikojnë te tkurrja e kërkesës”, pohoi më herët ai.
Po ashtu Juliana Nela, nga agjencia imobiliare “Remax”, pohon se është rritur kërkesa, veçanërisht nga emigrantët, kryesisht kategoria e individëve që kanë emigruar jashtë para 30 viteve.
“Sivjet nga kjo kategori, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë po shihet tepër tërheqës për të blerë një apartament me çmime ekonomike për qëllime investime apo banimi. Kërkesa nga kjo kategori është shtuar”, tha ajo.
Marre nga Monitor
