The real estate market is moderately overvalued, but does not exhibit the characteristics of a classic credit-financed bubble. This conclusion is reached by the analysis, based on data from the Bank of Albania, INSTAT, the National Monetary Fund and the World Bank.
Unlike the markets that crashed after 2008, the rise in prices in Albania has not been based primarily on excessive household debt or an uncontrolled banking sector exposure.
On the contrary, demand has been fueled by structural factors such as the urbanization of Tirana, the expansion of tourism, diaspora investments, remittances, Foreign Direct Investments, and the use of property as a store of value.
This combination has created a market where prices are explained neither by domestic household income nor by mortgage lending, making this disconnect between local purchasing power and external sources the most unique characteristic of the Albanian market.
At the same time, the analysis highlights significant risks: housing prices have risen significantly faster than wages, affordability has deteriorated, vacancy rates are high, and the resident population continues to decline. The population decline and the high level of construction activity increase the risk that supply will exceed real demand in certain areas.
These developments suggest that the market is not necessarily close to an immediate collapse, but that future rates of return will increasingly depend on location quality, tourist demand and the sustainability of external capital flows.
Overall assessment: Moderately overvalued market with positive long-term outlook, but with moderate downside risk. This is the author's assessment, based on analysis of public data from the institutions mentioned above.
Construction and the economy (PBB)
Construction directly represents around 12% of Albania's GDP, one of the highest weights in Europe according to INSTAT data.
If real estate activities, bank financing, construction materials, engineering, furnishing and related services are included, the economic impact of the ecosystem is broader than the direct contribution of the sector.
In nominal terms, GDP has recorded an average annual growth rate of around 10.1% during the period 2015–2024, while estimates up to 2026 bring this rate to around 10.25%.
Housing prices
Pas një periudhe të zgjatur stagnimi pas krizës financiare globale, tregu shqiptar i banesave nisi të rimëkëmbej pas vitit 2015 dhe u përshpejtua ndjeshëm pas vitit 2021. Indeksi Fisher i Bankës së Shqipërisë tregon se indeksi kombëtar i çmimeve u rrit nga rreth 1.0 në vitin 2015 në 3.6 në vitin 2025, ndërsa indeksi për Tiranën arriti rreth 3.1.
Në vitin 2025, rritja kombëtare tejkaloi Tiranën, duke treguar se zonat bregdetare dhe tregjet e tjera rajonale janë bërë gjithnjë e më të rëndësishme në ciklin e rritjes.
Remitancat
Remitancat janë një burim i rëndësishëm strukturor i kërkesës për banesa, pasi u japin familjeve fuqi blerëse përtej të ardhurave të raportuara zyrtarisht. Sipas Bankës Botërore, ato u rritën nga rreth 1.29 miliardë euro në vitin 2015 në rreth 2.27 miliardë euro në vitin 2024, ndërsa pesha e tyre ndaj PBB-së ra nga 11.3% në 8.4%.
Kjo rënie relative nuk tregon dobësim të remitancave, por rritje më të shpejtë të ekonomisë, ndërkohë që flukset vazhdojnë të mbështesin kursimet, konsumin dhe blerjet e pronave, veçanërisht ato me para në dorë.
Përballueshmëria
Përballueshmëria e banesave është përkeqësuar ndjeshëm. Ndërmjet viteve 2015 dhe 2025, indeksi kombëtar i çmimeve u rrit nga 1.0 në 3.6, ndërsa indeksi i pagave arriti vetëm rreth 1.6, duke treguar se çmimet u rritën më shumë se dy herë më shpejt se pagat.
Sipas të dhënave të Numbeo-s të publikuara nga Revista Monitor, për gjashtëmujorin e parë të vitit 2025, në Tiranë nevojiten rreth 18 vite të ardhura për të blerë një apartament, duke e renditur qytetin ndër tregjet më pak të përballueshme në Europë. Në rang botëror, Tirana renditet në vendin e 37-të.
Inflacioni dhe kostot e ndërtimit
Inflacioni u rrit ndjeshëm pas pandemisë dhe goditjes globale të energjisë, duke kulmuar në vitin 2022 përpara se të ngadalësohej gradualisht drejt objektivit 3% të Bankës së Shqipërisë.
Forcimi i Lekut kundrejt Euros ka ndihmuar në uljen e inflacionit të importuar duke reduktuar koston në Lek të karburanteve, ushqimeve, makinerive dhe lëndëve të para.
Sipas INSTAT, Indeksi i kostos së ndërtimit u rrit me një normë vjetore rritje e përbërë prej rreth 2.17% gjatë periudhës 2018–2026, shumë më ngadalë se çmimet e banesave, duke sugjeruar se kërkesa ka qenë faktori dominues i rritjes së çmimeve.
Kursi i këmbimit (Forcimi i Lekut)
Leku është forcuar ndjeshëm kundrejt Euros, i mbështetur nga të ardhurat e turizmit, remitancat, Investimet e Huaja Direkte dhe flukset e qëndrueshme valutore.
Një Lek më i fortë ka ulur inflacionin e importuar dhe koston e materialeve të ndërtimit të blera jashtë vendit, duke zbutur pjesërisht presionet mbi koston e zhvilluesve.
Megjithatë, forcimi i monedhës nuk e ka ndalur rritjen e çmimeve të pronave, çka përforcon përfundimin se kërkesa strukturore dhe kapitali i jashtëm kanë qenë më të rëndësishëm se kostot e ndërtimit.
Tregu hipotekor
Kreditimi hipotekor po zgjerohet dhe po mbështet kërkesën, por nuk mjafton për të shpjeguar rritjen e fortë të çmimeve. Banka e Shqipërisë raporton se në vitin 2021, rreth 33% e blerjeve të pronave financoheshin me kredi bankare, duke reflektuar një treg kryesisht të bazuar në para në dorë.
Në vitin 2025, kjo pjesë u rrit në 61%. Ky zhvillim tregon maturim dhe formalizim gradual të ekonomisë, si edhe ndërmjetësim financiar më të thellë, ndërsa fakti që 38% e kredive mbulonin 60% ose më pak të vlerës së pronës tregon se një pjesë e konsiderueshme e blerësve kontribuojnë me kapital të lartë vetjak.
Demografia
Popullsia rezidente e Shqipërisë ka rënë nga pothuajse 2.9 milionë banorë në vitin 2015 në rreth 2.33 milionë në vitin 2026, megjithëse ndryshimi metodologjik pas Censit të INSTAT 2023 kufizon krahasueshmërinë e plotë të serisë.
Në të njëjtën kohë, diaspora shqiptare vlerësohet në rreth 2.26 milionë persona, pothuajse sa popullsia rezidente, dhe 77% e saj është në moshë pune.
Përmes remitancave, kursimeve dhe blerjeve të drejtpërdrejta të pronave, diaspora kompenson pjesërisht efektin negativ të rënies së popullsisë, veçanërisht në Tiranë dhe në zonat bregdetare.
Rreziku i banesave të pabanuara
Censi i vitit 2023 evidentoi 356,204 banesa të pabanuara nga gjithsej 1,082,529 banesa të zakonshme, ose 32.9% të stokut kombëtar.
Norma ishte veçanërisht e lartë në Vlorë, rreth 52%, dhe në Durrës, rreth 44%, kundrejt rreth 22% në Tiranë. Rritja nga 11.3% në vitin 2001 dhe 21.7% në vitin 2011 sugjeron se oferta është zgjeruar më shpejt se përdorimi i përhershëm rezidencial, megjithëse banesat e dyta, pronat sezonale dhe njësitë përkohësisht bosh nuk duhen interpretuar automatikisht si stok i pashitur.
Investimet e Huaja Direkte
Investimet e Huaja Direkte janë orientuar gjithnjë e më shumë drejt pasurive të paluajtshme. Që prej vitit 2022, rreth 20 – 25% e flukseve vjetore të IHD-ve janë drejtuar në këtë sektor, duke e bërë atë një nga përfituesit kryesorë të kapitalit të huaj.
FMN raportonte se ndërmjet viteve 2015 dhe 2025, IHD-të totale u rritën nga rreth 0.99 miliardë në 1.87 miliardë dollarë, me një normë rritje të përbërë prej afërsisht 6.57%, duke rritur ndikimin e kërkesës së jashtme mbi çmimet në Tiranë dhe në zonat bregdetare.
Ekonomia informale
Ekonomia informale mbetet një tipar strukturor i rëndësishëm i ekonomisë shqiptare dhe ndikon drejtpërdrejt në interpretimin e tregut të banesave. Vlerësimi i fundit sasior i FMN-së e vendos ekonominë informale në rreth 27.2% të PBB-së për vitin 2019, ndërsa Banka Botërore vijon ta përshkruajë si afërsisht një të tretën e ekonomisë.
Për pasojë, të ardhurat zyrtare mund të nënvlerësojnë fuqinë reale blerëse të një pjese të familjeve dhe ta bëjnë raportin çmim – të ardhura më pak shpjegues sesa në tregje më të formalizuara.
Ekonomia e kleringut
Kleringu ka luajtur historikisht rol në financimin e projekteve të ndërtimit, duke u mundësuar zhvilluesve të kompensojnë pronarët e tokës, kontraktorët dhe furnitorët me apartamente ose njësi tregtare në vend të pagesës në para.
Megjithëse 41% e firmave të ndërtimit kanë kredi, niveli më i lartë i pjesëmarrjes në huamarrje ndër sektorë, të dhënat e disponueshme nuk tregojnë mbingarkesë të qartë me borxh.
Kjo sugjeron se aktiviteti financohet përmes një kombinimi të kredive bankare, kapitalit të pronarëve dhe mekanizmave alternativë si kleringu.
Fondet me burim të paqartë
Një studim nga Friedrich Ebert Foundation në vitin 2025 vlerëson se lejet e ndërtimit të miratuara gjatë periudhës 2015 – 2024 përfaqësonin një vlerë të përgjithshme tregu prej rreth 16.24 miliardë eurosh, për afro 11.48 milionë metra katrorë sipërfaqe ndërtimi.
Sipas të njëjtit vlerësim, vetëm rreth 7.11 miliardë euro mund të lidheshin me financim bankar ose investime të huaja të deklaruara, duke lënë një hendek prej afro 9.13 miliardë eurosh, ose 56% të totalit, me burim financimi të paqartë.
Në të njëjtën kohë, në vitin 2021, Global Initiative Against Transnational Organized Crime vlerëson se në Shqipëri qarkullojnë çdo vit rreth 280 – 700 milionë euro në mënyrë informale, ndërsa ndërtimi dhe pasuritë e paluajtshme konsiderohen ndër kanalet më të ekspozuara për integrimin e fondeve të paligjshme në ekonominë formale.
Raportet e organizatës përshkruajnë përdorimin e kompanive të ndërtimit, transaksioneve me para në dorë, shoqërive guaskë dhe blerjeve të pronave si mekanizma potencialë të këtij aktiviteti.
Në vitin 2024, The Times dhe Politico publikuan që rreth 1.3 miliardë euro në vit janë investuar në ndërtim dhe real estate me burim të paqartë.
Këto të dhëna nuk provojnë automatikisht qarkullim kapitali me burim të jashtëligjshëm, por ngrenë pikëpyetje mbi burimet e financimit dhe kapacitetin real operacional të një pjese të subjekteve që veprojnë në sektor.
Gjithashtu, tregojnë se transparenca financiare në Shqipëri mungon. Ky informalitet mund të rrisë kërkesën për banesa përtej nivelit që justifikohet nga pagat zyrtare, kreditimi dhe të ardhurat e deklaruara.
Fondet që hyjnë jashtë kanaleve formale financiare mund të përdoren për blerje me para në dorë, duke ushtruar presion shtesë mbi çmimet dhe duke dobësuar lidhjen tradicionale mes përballueshmërisë dhe vlerës së pronës.
Si rezultat, tregu mund të mbetet i shtrenjtë për familjet me të ardhura të deklaruara, ndërsa çmimet mbështeten pjesërisht nga kapital që është më i vështirë për t’u matur dhe për t’u kontrolluar.
Vlerësimi i investimit
Analiza sugjeron se Shqipëria nuk po përjeton një flluskë klasike të ushqyer nga kreditimi. Tregu është i segmentuar dhe mbështetet nga turizmi, diaspora, urbanizimi dhe kapitali i huaj, por përballet me përkeqësim të përballueshmërisë, normë të lartë banesash të pabanuara, rënie demografike dhe varësi të madhe të ekonomisë nga ndërtimi. Megjithatë, disa shenja paralajmëruese meritojnë vëmendje:
Housing prices have significantly outpaced the growth in household income.
Affordability continues to deteriorate.
Vacant housing rates remain extremely high.
Population decline creates long-term risk to demand.
Construction represents an extremely large part of economic activity.
Informality remains high and weakens the accurate measurement of income and demand.
The main areas of Tirana and coastal destinations with real tourist demand appear more stable than secondary markets, while future rates of return will increasingly depend on the quality of the location and the economic use of the property.
Market outlook until 2030
The following scenarios represent the author's assessment, based on the above analysis and public data from the Bank of Albania, INSTAT, the IMF and the World Bank.
Baseline scenario: GDP growth remains around 3.5–3.7%, while tourism, construction, and foreign demand continue to support the market, but affordability and high vacancy rates slow down price growth.
Optimistic scenario: Strong tourism, FDI, progress towards EU membership, infrastructure investment, diaspora demand, and rising wages drive another strong cycle.
Pessimistic scenario: Oversupply, weaker external demand, slowdown in tourism-related construction, or credit tightening lead to stagnant or falling prices
cONcluSiON
There is a medium to high risk of overvaluation, but the probability of a classic credit-driven bubble remains relatively low, as the level of mortgage borrowing is still moderate, banks are relatively resilient, and tourism and the diaspora represent real structural sources of demand.
The market remains attractive, but is becoming more selective. In the next phase, returns are likely to be determined less by overall national growth and more by demographic resilience, tourism, urbanization, and the sustainability of foreign capital./Monitor.al/
