Tourism, rising construction costs and the circulation of informal money that is distorting the free market are some of the factors that, according to economic and urban planning experts, are driving the rapid increase in apartment prices in Tirana. As a result, buying a home is becoming increasingly unaffordable for middle- and low-income families. Meanwhile, rents exceed the limits of affordability recommended by international standards.
Buying an apartment in Tirana today is more difficult than three years ago, due to the rapid increase in prices that do not follow the average increase in income of middle-class families.
Currently, newer projects near the suburban areas are being sold at prices up to 2,000 euros/m² (the two-tower Tirana Tower project being built in Porcelan), while in the former Bllok, the price of apartments has reached 5,500 euros/m².
In Albania, the average gross monthly salary for 2024, according to INSTAT, reached 77.5 thousand lek per month, or about 770 euros. Salaries in Albania remain about 30% lower than in other countries in the region, led by Serbia, with an average gross salary of 1,150 euros per month.
As incomes continue to remain stagnant, the rise in apartment prices continues, making it impossible for the middle class, according to experts, to afford to buy an apartment.
Within 9 months of 2025, according to data from field sales offices, apartment prices in some areas of the capital have increased rapidly. Compared to February 2025, prices have increased from 10% to 33%, depending on the area and the building.
Measurement data from several indices simultaneously show that in Tirana, the increase in apartment prices has accelerated. In the first 6 months of 2025, data from the Fischer Index of the Bank of Albania showed that housing prices in the country increased by 14.6% compared to the previous six months, and by 41.7% compared to 2024.
By June 2025, according to the Keydata index, the average price per square meter of an apartment reached 1,830 euros. The average price was calculated based on data on the prices of existing apartments, i.e. for buildings built 5, 10 or 15 years ago.
Compared to 2005, the earliest year when the calculation began, prices are 2.8 times higher. The average price of apartments in 20 years has almost tripled compared to 2005.
In 2024, Albania was also ranked among the countries that have recorded the highest price increases in Europe, according to the report "On the Real Estate Index 2025", compiled by the international company "Deloitte".
The report noted that the average sales price of apartments in the country reached 1,620 euros/m². Compared to 2023, the average price increased by about 17%. In the report, Albania ranked second after Poland for the highest increase in property sales.
In Poland, the growth rate was 19.3%, but according to experts, this growth was influenced by the implementation of state housing subsidy policies.
According to Deloitte index data, in Tirana, the average sale price of apartments reached 2,000 euros/m². In downtown areas such as the former Blloku or Skanderbeg Square, average sale prices reached 3,000 to 3,500 euros/m².
Calculated by "Monitor", according to the methodology presented by "Deloitte", today, to buy a 70 square meter apartment in Tirana, an Albanian citizen needs about 19 gross annual salaries, much more than in less affordable European cities such as Athens or Amsterdam.
Due to the rapid pace of prices that do not follow the growth of family incomes, Stela Dhami from "Colliers Albania" points out that the affordability of purchasing an apartment in Albania is lower than in European Union countries.
"In Albania, the ratio between the sale price of real estate and the average income is a distant one. It takes a couple with an average income somewhere between 15–19 years to buy an apartment."
The standard in EU countries, taking an average, varies between 10–12 years. There are many factors that enter into this analysis, but the main ones are: high real estate prices in relation to average family income; high costs of mortgage loans, which remain with difficult financial conditions for the pockets of Albanian families.
Even for the economic expert, Elvin Meka, also Dean of the Faculty of Economics at "Tirana Business University", buying an apartment has become unaffordable for the middle class in Tirana, due to the increase in prices that is not synchronized with the increase in income.
"This strong jump in housing prices has significantly increased the pressure on all Albanian citizens, residents of Albania, and especially residents of the capital, who are now faced with a real estate market that is almost unaffordable and accessible, in a good part of its offer, by the majority of the population with middle and low incomes.
"Today it is obvious that individuals and families with average incomes are unable to respond to the current level of housing prices, not only in central areas, but also in peripheral areas, where prices continue to increase almost in sync with the pace of their growth in central and preferred areas," he asserts.
Rents exceed limits recommended by international standards
Përveç kostove të larta për blerjen e një apartamenti në Tiranë, edhe përballueshmëria e qirasë mujore mbetet një sfidë e madhe për familjet. Çmimet në rritje të tregut të banesave po ndikojnë drejtpërdrejt në buxhetin familjar, duke e bërë strehimin gjithnjë e më të papërballueshëm për një pjesë të madhe të qytetarëve.
Sipas koeficientit ndërkombëtar që përdoret për vlerësimin e përballueshmërisë së strehimit, qiraja konsiderohet e përballueshme kur nuk kalon 30% të të ardhurave mujore të familjes ose individit.
Kur qiraja kalon mbi 30%, ajo konsiderohet e papërballueshme dhe sinjalizon stres financiar te një familje për strehimin. Nëse arrin mbi 50%, kjo gjendje quhet “housing cost burden” ekstrem, që rrit rrezikun e pasigurisë në strehim.
“Janë bërë studime të vazhdueshme që shqyrtojnë raportin midis të ardhurave dhe shpenzimeve mujore të një familje, për arritjen në rregullin e artë, sipas të cilit një familje nuk duhet të shpenzojë më shumë se 30% të të ardhurave mujore për banim”, thekson Stela Dhami eksperte e tregut të pasurive të patundshme.
Deri në muajin tetor, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, në zonat pranë qendrës së Tiranës, çmimet mesatare të qirave për apartamentet 1+1 variojnë nga 600 deri në 900 euro në muaj, ndërsa në periferi, qiratë janë midis 400 dhe 500 euro.
Në vitin 2024, të ardhurat mesatare mujore të disponueshme për frymë (të ekuivalentuara) ishin 51,000 lekë.
Një familje me 3 anëtarë dhe me të ardhura mujore prej 153,000 lekësh (51 mijë lekë llogariten nga INSTAT të ardhurat mujore për frymë), nëse paguan një qira prej 60,000 lekësh në muaj, po shpenzon rreth 40% të të ardhurave të saj mujore për strehim.
Sipas këtij koeficienti, shuma maksimale që kjo familje duhet të paguajë për qira, që të konsiderohet e përballueshme sipas standardeve ndërkombëtare, është rreth 47,430 lekë, që mund të përballohet vetëm qiraja për apartamente 1+1 në zonën e Freskut dhe Kinostudios.
Ndërsa për zona si ish-Blloku, Komuna e Parisit, Liqeni Artificial, Rruga e Elbasanit apo stadiumi “Air Albania”, koeficienti i përballueshmërisë llogaritet mbi 40%.
Por në Shqipëri, shpenzimet për ushqime vijojnë të zënë gati 40% të buxhetit të familjeve, mbi mesataren e vendeve të BE-së dhe rajonit. Mesatarja e Bashkimit Europian është rreth 13% dhe e rajonit, nën 35%.
Në vitin 2024, sipas të dhënave të INSTAT mbi buxhetin e familjeve, familjet shqiptare shpenzuan mesatarisht 93 mijë lekë në muaj për konsum, një rritje prej 1,5% krahasuar me vitin 2023. Edhe pse shpenzimet totale janë rritur, struktura e buxhetit të familjeve ka mbetur pothuajse e pandryshuar, me ushqimin që vijon të zërë peshën më të madhe.
Shpenzimet mujore në vitin 2024 për grupin “ushqime dhe pije joalkoolike” përbëjnë 39,6% të shpenzimeve mujore, po aq sa një vit më parë, me një shumë mesatare prej 36,879 lekësh.
Si kanë ndryshuar çmimet e apartamenteve brenda 2025-s?
Sipas një vëzhgimi në terren të “Monitor” brenda nëntë muajve në 2025, çmimet e apartamenteve në Tiranë kanë shënuar rritje të ndjeshme, ku zonat me shtrenjtimin më të shpejtë rezultojnë të jenë ish-Blloku, pranë Liqenit Artificial, Porcelani dhe zona pranë Parkut Olimpik.
Në rrugën “Xhanfise Keko” në zonën e Porcelanit te projekti “Tirana Tower” ku përfshihet ndërtimi i dy kullave njëra prej së cilës do të jetë 34-katëshe, apartamentet ofrohen me çmime që nisin nga 1,800 deri në 2,000 euro/m² (në varësi të pozicionit dhe katit të apartamentit). Projekti ndodhet në fazën e parë të zhvillimit dhe parashikohet të përfundojë brenda katër viteve.
Sipas zyrës së shitjes, çmimet ndryshojnë sipas vendndodhjes së apartamentit, dhe deri në katin e 15-të, çmimi është 1,800 euro/m². Mbi këtë kat, çmimi i ofruar nis nga 2,000 euro/m².
Në muajin shkurt, sipas të dhënave të mbledhura nga zyrat e shitjes në një nga objektet e përfunduara të kompanisë “Arlis” në rrugën “Xhanfise Keko”, çmimet varionin deri në 1500 euro/m². Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, çmimet në këtë zonë rezultojnë se janë rritur nga 20 deri në 33%.
Në të njëjtën zonë, një tjetër zhvillues i kompleksit rezidencial 9-katësh (përballë ish-ambienteve të kompanisë “Aleat”) ofron apartamente me çmim 1,600 euro/m² që përfaqëson një rritje prej rreth 7% krahasuar me muajin shkurt.
Vendi i parkimit ka mbetur i pandryshuar për zonën, vijon të shitet 25 mijë euro.
Pas pandemisë së Covid-19, më 2021, çmimi maksimal i shënuar në këtë zonë arriti 800 euro/m². Krahasuar me katër vite më parë, çmimet e shitjes së apartamenteve të zonës janë rritur rreth 1.5 herë.
Çmimet e apartamenteve kanë shënuar rritje edhe te një nga komplekset e reja rezidenciale që po ndërtohet pranë Parkut Olimpik. Aktualisht sipas zyrës së shitjes, çmimet e apartamenteve variojnë nga 2,500 deri në 3,000 euro/m². Në katet më të larta, apartamentet ofrohen me çmime 3,200 euro/m².
Në muajin shkurt të këtij viti, në të njëjtin projekt, çmimet e shitjes së apartamenteve nisnin nga 2,400 deri në 2,700 euro/m². Brenda 9 muajve, çmimet janë rritur nga 4 deri në 11%. Projekti është në fazat e para të zhvillimit.
Prej 2024-s, me fillimin e rrethimit të zonës, u ofruan çmime shitje nga 2,200 deri në 2,900 euro/m². Kompleksi rezidencial parashikohet të përfundojë brenda 3 viteve.
Në zonën e ish-Bllokut, brenda 9 muajve, çmimet e shitjes rezultojnë se janë rritur me 500 euro/m² apo 10% në të njëjtin objekt.
Në ndërtimin që po zhvillohet përballë bar “Rebeca”, sipas zyrës së shitjes, nga 5,000 euro/m² që ofroheshin në muajin shkurt, aktualisht çmimet e apartamenteve kanë arritur në 5,500 euro/m². Për ambiente zyrash, çmimet e shitjes arrijnë deri në 7,000 euro/m² sipas zyrës së shitjeve.
Në zonën pranë Liqenit Artificial pritet të nisë ndërtimi i një projekti të ri që përfshin zhvillimin e 5 kullave. Sipas zyrës së shitjeve të projektit, çmimet e apartamenteve do të variojnë sipas pozicionit dhe orientimit, duke filluar nga 2,800 – 3,000 euro/m², dhe deri në 3,500 euro/m² për apartamentet me pamje më të favorshme.
Një kompleks i ri rezidencial në zonën e “Liqenit të Thatë” është duke u zhvilluar nga kompania “Fratari Construction”, me pritshmëri që shitja e apartamenteve të nisë që në fazën e karabinës. Sipas drejtuesve të kompanisë, çmimet në këtë projekt do të variojnë nga 1,800 deri në 2,400 euro/m², në varësi të katit dhe orientimit të apartamentit.
Përveç këtij zhvillimi, kompania ka në plan të ndërtojë edhe një kompleks tjetër të madh rezidencial në zonën e Kasharit, me kapacitet strehimi për rreth 12 mijë familje. Ky projekt do të ketë 17 objekte rezidenciale, përfshirë një ndërtesë 27-katëshe me funksion hotelerie. Çmimet në këtë kompleks pritet të nisin nga 1,400 euro/m².
Hajredin Fratari, drejtues i kompanisë, u shpreh se në të dy projektet ka interes konkret për blerje. Në zonën e Liqenit të Thatë, kërkesa dominohet nga blerës me kredi, kryesisht sipërmarrës vendas. Ndërsa në projektin e Kasharit, në këtë fazë të parë të interesimit dhe prenotimeve, theksohet interesimi i shqiptarëve të emigruar prej dekadash, të cilët parashikojnë të kthehen në atdhe për të kaluar vitet e pleqërisë.
Edhe në zona të tjera periferike të Tiranës vijojnë të ofrohen apartamente me çmime shitjeje 1,400 euro/m², siç është zona e Freskut dhe Shkozës. Në këto zona, çmimet kanë mbetur të pandryshuara krahasuar me vjet.
Edhe në vijën e dytë të ndërtimit në Bulevardin e Ri vijojnë të ofrohen apartamente me çmime të njëjta si në fillim të vitit, në nivelet e 1800 deri në 1900 euro/m².
Faktorët që kanë ndikuar te rritja e çmimeve
Shtrenjtimi i shpejtë i çmimeve të apartamenteve në Tiranë, sipas ekspertëve, është ndikuar nga një sërë faktorësh, përfshirë rritjen e kërkesës për prona nga turizmi, të kostos së ndërtimit nga materialet dhe taksat deri te kanalizimi i parasë informale në sektorin e ndërtimit me qëllim pastrimin e tyre.
Stela Dhami, nga “Colliers Albania”, nënvizon se arsyet kryesore se përse Tirana po shikon një rritje të lartë të çmimit të pasurive të paluajtshme janë shtrenjtimi i kostos së ndërtimit dhe kërkesës në rritje për investim në sektorin e pasurive të paluajtshme. Shumë apartamente në Tiranë, sipas zonjës Dhami, po blihen për dhënie me qira ditore apo funksionojnë si klinika dentare apo mjekësore.
“Rritja e çmimeve të shitjes së apartamenteve, së pari është ndikuar, nga rritja e kostove të ndërtimit, ku përfshihen materialet e ndërtimit që pas pandemisë së Covid-19 dhe kostoja e fuqisë punëtore.
Kjo ka ardhur për disa arsye, si nga ndryshimi logjistik dhe ulja e rendimentit prodhues në botë, duke pasur parasysh edhe situatën gjeopolitike, por edhe prej emigracionit që po ndodh në vend në dekadën e fundit.
Së dyti, nga rritja e barrës fiskale për sektorin e ndërtimit. Taksat në ndërtim janë një barrë e konsiderueshme për ndërtuesit që kryesisht transmetohet te blerësit nëpërmjet çmimeve më të larta të shitjes.
Së treti, nga mungesa e tokës për zhvillim në zonat e qendrës, si dhe nga rritja e kostos së kompensimit ndaj pronarëve të truallit, që edhe më shumë po i shtyn ndërtuesit të rrisin çmimet.
Rritja e çmimeve ndërkohë është justifikuar edhe nga rritja e kërkesës për banim nga banorë vendas të cilët: 1) Blejnë për arsye banimi për veten ose fëmijët e tyre; 2) Për arsye investimi, duke ditur që pasuritë e paluajtshme mbeten investimi i vetëm i prekshëm nga blerësit; 3)
Për arsye biznesi sidomos në zonat e qendrës së qytetit, ku shumë prej apartamenteve janë kthyer për qira ditore nëpërmjet ofrimit të tyre nga platforma ndërkombëtare Airbnb, ose në funksion të biznesit në lulëzim të turizmit dentar e mjekësor”, – argumenton zonja Dhami.
Profesor Doktor Elvin Meka nënvizon se kjo situatë nuk është thjesht rezultat i kërkesës së tregut për strehim, por pasojë e një sërë faktorësh të tjerë që kanë deformuar balancat.
Nga rritja e turizmit dhe orientimi i tregut drejt qirave afatshkurtra, te kërkesa në rritje nga blerës jorezidentë, kanalizimi i flukseve të parasë informale, rritja e kostove të ndërtimit dhe mungesa e mekanizmave kontrollues mbi spekulimin e çmimeve, të gjitha kanë bashkëvepruar për të prodhuar këtë realitet.
“Kjo mospërputhje ka qenë e pranishme thuajse gjithmonë në treg, por vitet e fundit, divergjenca dhe hendeku mes tyre është bërë shumë e thellë, e kjo për disa arsye.
Së pari, një aspekt lidhet me rritjen e çmimeve të pasurive të paluajtshme në rrafsh global, pas pandemisë Covid-19, prirje që as Shqipëria nuk u anashkalua e që u lidh kryesisht me një rritje të përgjithshme të kërkesave për to, si dhe për qëllime të rritjes së kërkesës turistike, që shënoi rritje domethënëse pas hapjes nga pandemia.
Së dyti, rritja e shpejtë e kostove të ndërtimit, kryesisht si pasojë e problematikave të tregut të brendshëm me fuqinë punëtore (rritja e shpejtë e kësaj kostoje dhe vetë materialeve të ndërtimit), politika fiskale (taksa e ndikimit në infrastrukturë), etj.
Së treti, rritja e theksuar e kërkesës nga jorezidentët (përfshirë dhe shqiptarët me banim jashtë vendit) për rezidenca banimi.
Së katërti, problematikat me rivlerësimin e mundshëm të këtyre pasurive (që nuk u materializua si proces, duke sjellë një ulje të dukshme të ofertës në treg), si dhe amnistia fiskale dhe penale e shpallur por e jetësuar (që krijoi pritshmëri të lartë dhe rrjedhimisht dhe një fluks të lartë hyrjesh të parave në sektorin e ndërtimit).
Së pesti, kanalizimi i flukseve informale (ekonomia gri dhe ajo e zezë), të cilat përdorin përgjithësisht kanalin e tregut të pasurive të paluajtshme për pastrimin e tyre.
Sixth, the strong growth of the tourism sector and the demand for short-term rentals, which has stimulated an increased demand from individuals for the purchase of housing, also through bank loans, which have seen a large increase over the last 2-3 years. Here, the effect of the “herd instinct” can also be considered, which emphasizes the purchase of real estate even more, in periods of rapid price growth.
Seventh, sustained economic growth has enabled greater availability for investment by certain social groups to invest in real estate.
Eighth, as a developing country, Albania is going through almost the same process of real estate price increases that has been seen in similar markets and economies and at similar stages of development.
Taken together, these factors have conditioned a strong and faster increase in real estate prices in relation to the overall increase in income (i.e. the pace of income growth in the economy has been lower than the effect of factors not directly related to economic growth)," he underlines./Monitor
