Many entrepreneurs in the capital rushed to obtain permits for towers, more floors than were planned for hotels, due to fiscal incentives. Revenue data from the largest hotels processed by "Monitor" show that Tirana is an almost mature market, while the only development space is on the coast. Operators have doubts whether there will be work for the new hotel developments that are being built in Tirana. What will happen to the towers that were started as hotels, will they end up in offices, or will they remain empty?!
Ornela Liperi
The rapid development of tourism in recent years has spurred a new wave of investment in hotel structures along the coast, but Durrës continues to have the main weight in this segment, both in the number of units and in the organized tourism model.
The Durrës area, including Lalëzim Bay and Golemi, along with Kavaja and especially Qerret, were among the first to develop the model of genuine hotel structures, oriented towards complete tourist packages and “all inclusive” service. This model gained momentum especially after the signing of long-term contracts with large foreign tourist agencies and operators, which brought steady flows of visitors during the summer season.
It is precisely this form of organization that distinguished Durrës from a large part of the Albanian coast, where for many years, the tourist offer was mainly based on rental apartments, guesthouses and small family structures. With the increase in organized flows, in Durrës and Golem, complexes with large capacities, restaurants, swimming pools, entertainment spaces and services integrated within the structure grew, bringing employment and development to the area.
The same concept spread to Shëngjin in Lezha, where hotel investments have increased in parallel with the increase in foreign tourists and organized groups.
In the South of the country, development has followed a somewhat different pattern. Investments have been more focused on tourist villages, residences and high-end complexes, especially along the Riviera. The largest project remains the “Green Coast”, where villas dominate, while in recent years there has been increased interest in five-star hotels and the entry of international brands into the management of the structures.
Megjithatë, ndërsa Riviera po tërheq investime gjithnjë e më të mëdha në segmentin premium, Durrësi ruan avantazhin e krijuar prej vitesh në turizmin masiv dhe të organizuar, falë kapaciteteve të mëdha akomoduese, afërsisë me Tiranën dhe aeroportin, si dhe marrëdhënieve të konsoliduara me operatorët turistikë ndërkombëtarë.
Sipas të dhënave të përpunuara nga “Monitor”, qarkullimi i 20 hoteleve më të mëdha në vend, që ndodhen në listën e 1000 kompanive më të mëdha sipas të ardhurave, në vitin 2025 ishte gati 15.4 miliardë lekë, me rritje 16% me bazë vjetore, i ndikuar në pjesën më të madhe nga zgjerimi i “Meliá”, dy hoteleve të grupit “Fafa”, “Marriot” si dhe hyrja e “Green Coast Hotel – MGallery Collection”.
Nga këto, hotelet me rezidencë në Durrës, Golem e Gjirin e Lalëzit (9 në total) qarkulluan 6.5 miliardë lekë, ose 42% të totalit, të ndjekura nga Tirana, me 7 hotele që arkëtuan së bashku gati 6 miliardë lekë, ose 39%. Vlora realizoi 11%, përmes tre hoteleve dhe Shëngjini me 8%, me një hotel.
Sipërmarrësi Behar Male, aksioner në hotelin më të madh nga të ardhurat në kryeqytet “The Plaza Tirana”, thotë se në kryeqytet, tregu i hotelerisë është tashmë i maturuar. “Që të ardhurat të rriten, duhet të shtrenjtojmë çmimet, por nëse ndodh kjo, do të na largohen klientët”.
Ai shton se vetë shqiptarët nuk janë gati të paguajnë shtrenjtë, as në Tiranë e as në bregdet, ndërsa turistët që vijnë këtu janë ata që shpenzojnë pak dhe orientohen kryesisht drejt strukturave të “Airbnb”. “Tirana nuk ka turistë të mirë, ata që vijnë duan një dhomë që të paguajnë 50-60 euro dy persona. Nga ana tjetër, as kryeqyteti nuk ka shumë se çfarë të ofrojë”.
Z. Male është skeptik nëse në këtë treg do të ketë punë për prurjet e reja hoteliere, që po ngrihen në Tiranë. “Pjesa më e madhe e tyre u nxitën për shkak të përjashtimit nga taksa e infrastrukturës dhe besoj se do të shndërrohen në zyra apo njësi të tjera”.
Ndryshe nga Tirana, bregdeti ka shumë më tepër potencial, por sipërmarrësi Male thotë se nuk kemi struktura të mirëfillta, që do të mundësonin shitjen e dhomave më shtrenjtë. “Përjashto ‘Meliá’ dhe disa hotele në Durrës, ne nuk kemi struktura hoteliere, që janë të nevojshme për të sjellë turistë me charter.
Në bregdet na duhen 50 – 60 struktura me standarde, që të jenë dhe të gjysmës së rangut të ‘Meliá’-s, që të kenë mbi 100 dhoma dhe atëherë mund të flasim për turizmin”.
Në Jug, deri tani ka mbizotëruar modeli i vilave dhe vetëm së fundi ka një orientim drejt strukturave hoteliere, ecuria e të cilave mbetet a paqartë, pas operacioneve të SPAK-ut.
Sipas një kërkimi në Booking, për qëndrim në 16-17 tetor, në “Hotel Rogner”, që reklamohet me 5 yje dhe e ka vlerësimin 9, një natë kushton 158 euro, përfshirë mëngjesin.
Çmim i ngjashëm është dhe te “Xheko Imperial Luxury Hotel & SPA”, me vlerësim 9.1. “Mak Albania”, me 5 yje, kushton 126 euro. “Tirana International”, me 4 yje, ka çmim 119 euro, ndërsa hotelet e tjera me yje luhaten midis 60-90 euro.
Më të shtrenjtët janë “Marriot” dhe “Maritim-Plaza” me rreth 180-200 euro/nata.
Çmimet e hoteleve të kategorive të larta në Tiranë mbeten ende relativisht të ulëta krahasuar me kryeqytetet dhe destinacionet kryesore europiane. Në Athinë, vetëm tarifa mesatare e të gjitha kategorive të hoteleve ishte rreth 178 euro në vitin 2025, ndërsa në Romë, rreth 190 euro, sipas njësive që japin të dhëna për struktura hoteliere.
Në Milano, një nga tregjet më të shtrenjta të hotelerisë europiane, çmimet në segmentin me 4 dhe 5 yje janë shumëfish më të larta, ku vetëm hotelet me 4 yje kanë një mesatare 200-250 euro nata.
P.sh., “Tirana Marriott”, i klasifikuar me 5 yje, ofron dhoma mesatarisht rreth 200 euro nata. Në Milano, “Milan Marriott Hotel”, i klasifikuar me 4 yje, për një qëndrim më 17–18 tetor kushton rreth 250 euro/nata dhe është 2.7 km larg nga qendra.
Në kontrast, hotel “Meliá” në Gjirin e Lalëzit, që përmendet nga të gjithë si modeli më i mirë i turizmit në vend, edhe në tetor shet dhoma me 200 euro/nata, në paketa minimumi 3 ditë, përfshirë mëngjesin e darkën. Në shtator, kjo paketë i kalon 1000-1400 euro.
“Airbnb”, një treg paralel që konkurron fort hotelet
Kthimi i Shqipërisë në një destinacion turistik bëri që shumë persona të jepnin shtëpitë me qira afatshkurtër, duke konkurruar hotelet, por edhe duke joshur shumë të huaj për shkak të çmimeve të lira ditore në krahasim me vendet e tjera të Europës.
Të dhënat e “AirDNA”, njësia analitike e platformës së qiradhënies “Airbnb”, të bëra të disponueshme për “Monitor”, tregojnë se në gjithë vendin, mesatarisht në vitin 2025, jepeshin me qira 26.3 mijë apartamente përmes platformës së qiradhënies, nga vetëm 6 mijë në vitin 2021.
Sipas të dhënave nga “AirDNA”, në vitin 2025 nga qiradhënia në Shqipëri u gjeneruan gjithsej 134 milionë euro, një nivel rekord i regjistruar ndonjëherë në vend, nga 15 milionë euro në vitin 2021. Kjo shumë është sa 80% e xhiros së 20 hoteleve më të mëdha në vend, duke dëshmuar për krijimin e një tregu paralel për akomodimin.
Lulëzimi i turizmit ka sjellë rritje të fortë të net-qëndrimeve në strukturat që janë dhënë me qira nëpërmjet platformës “Airbnb”. Në total, për vitin 2025, u regjistruan 2.36 milionë net-qëndrime përmes kësaj platforme, me rritje prej 22.8% me bazë vjetore.
Të dhënat e “AirDNA” tregojnë se çmimi mesatar ditor në Shqipëri për një njësi banuese me qira luhatet nga 40.7 euro në mars në 73.4 euro në gusht, duke ushtruar presion mbi tregun hotelier, që tenton të aplikojë tarifa mbi këto nivele.
Mesatarja prej 74 eurosh në gusht vjen si rrjedhojë e çmimeve të larta në njësitë bregdetare, kryesisht në Vlorë e Sarandë, që arrin në 86 euro në gusht, në Durrës, 80 euro/natë.
Në Tiranë, qiraja mesatare ditore nuk e kalon maksimumin e 45 eurove edhe në kulmin e sezonit, ndërsa çmimi mesatar për një natë është 42.4 euro, rreth tre herë më i ulët se hotelet me 4 yje në kryeqytet.
Vlora, që nuk e ka të zhvilluar tregun e hoteleve të mëdha, ka më shumë punë për “Airbnb”. Nga 26.3 mijë njësi banuese që ishin të listuara për t’u dhënë me qira, pjesa më e madhe e tyre, rreth 39%, ishin në segmentin e Vlorë-Sarandës, me 10.2 mijë njësi. Në vend të dytë është Tirana, me 20%, ose 5.2 mijë apartamente.
Vendin e tretë e zë Durrësi, së bashku me Golemin, me rreth 19% (3.8 mijë njësi në Durrës dhe 1.3 mijë në Golem).
Pjesa më e madhe e të ardhurave nga platforma “Airbnb” gjenerohet në segmentin Vlorë-Sarandë, me 57 milionë euro në vitin 2025, e ndjekur nga Tirana, me 31 milionë euro (sa gjysma e 7 hoteleve më të mëdha në kryeqytet).
Goditja që vjen nga euro
Rënia e euros ka qenë një goditje e fortë për turizmin dhe strukturat hoteliere, që pjesën më të madhe të të ardhurave e kanë në këtë monedhë.
Sipërmarrësit kanë pohuar se euro po e shkatërron biznesin e hotelerisë, pasi ka rritur koston e mallrave e shërbimeve. Kësaj i shtohen dhe kostot e larta të energjisë për subjektet e mëdha, pagat e personelit e të tjera.
Edhe turistët, sidomos ata nga Kosova, po përballen me shtrenjtim indirekt të çmimeve.
Të dhënat e Bankës së Shqipërisë bëjnë të ditur se euro u këmbye mesatarisht 97.8 lekë në vitin 2025, nga 123 lekë në vitin 2019, kur filloi dhe bumi i turizmit, që u ndërpre përkohësisht nga pandemia.
Kjo ka bërë që të ardhurat e operatorëve të jenë automatikisht rreth 20% më të ulëta vetëm nga efekti i zhvlerësimit të monedhës së përbashkët. Rënia ka vazhduar dhe në vitin 2026, ndonëse me ritme më të ngadalta, me një mesatare prej 95.4 lekësh për janar – gusht.
Fatos Çerenishti, administrator i “Fafa Group”, është shprehur së fundmi për “Monitor” se “euro na ka rrënuar totalisht”. Sipas tij, rreth 90% e shpenzimeve për ushqime, punonjës dhe kosto të tjera bëhen në lek, ndërsa të ardhurat sigurohen kryesisht në euro.
Ai vlerëson se biznesi është rreth “30% minus” nga zhvlerësimi i vazhdueshëm i monedhës europiane.
Problemi bëhet më i fortë për kontratat afatgjata, pasi çmimet e paketave mund të jenë negociuar muaj apo edhe një vit më parë, ndërkohë që euro ka vijuar të dobësohet.
Në sezonin e verës 2026 kësaj i është shtuar edhe presioni për uljen e çmimeve për të mbushur dhomat e lira, duke krijuar një goditje të dyfishtë mbi marzhet e fitimit.
Sipërmarrësi i “The Plaza Hotel”, z. Behar Male, thotë se rënia e euros duhet të kishte forcuar ekonominë, duhet të kishin rënë çmimet, po nuk po e jep atë ndikim.
“Një nga arsyet se pse çmimet tona janë të shtrenjta, lidhet me faktin që nuk kemi prodhim vendas. Po të kishim prodhim vendi, do të ushtrohej presion mbi çmimet. Realisht janë rritur importet, pasi i marrim të gjitha nga jashtë”.
Z. Male thotë se në vitin 2026, sektori është dëmtuar nga kriza në Lindjen e Mesme. “Në mars kisha 2200 dhoma nga Izraeli që u anuluan, sa filloi konflikti dhe kjo ndikoi shumë deri në maj”.
On the contrary, he says, the protests have had a positive impact, as Albania is now seen by foreigners in a different light. “As an entrepreneur, I believe that this has had a positive impact on Albania's image.
"I recently met five people in Ksamil who were part of a large tourism company, among the five largest in the world, and had come to Albania influenced by the protest associated with the image of flamingos." Monitor.al
